Je úradný akt , ktorý určuje a popisuje využitie daného územia na konkrétny účel. Účastníkom územného konania je navrhovateľ a inštitúcie a občania, ktorých vlastnícke alebo iné práva k pozemkom alebo stavbám vrátane susedných pozemkov a stavieb môžu byť stavbou dotknuté.

Územné a stavebné konanie je možné zlúčiť v prípade, ak podmienky umiestnenia stavby sú jednoznačné vzhľadom na pomery v území. Jednoducho povedané, že idete stavať na pozemku, ktorý je v územnom pláne obce (zóny) schválený na individuálnu bytovú výstavbu.

Stavbu rodinného domu alebo inej stavby možno umiestniť a dotknuté územie využiť len na základe územného rozhodnutia, ktoré sa vydáva po predchádzajúcom územnom konaní.

Dôležité je prispôsobiť stavbu okolitej zástavbe a podmienkam v platnej územno-plánovacej dokumentácii.

Stavbu možno umiestniť na hranici pozemku, ak sa neobmedzí užívanie susedného pozemku na určený účel. Vzdialenosť medzi domami nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť domov od hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m. V stiesnených podmienkach sa môže znížiť na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná.

Aké doklady potrebujem k vybaveniu uzemného konania?

Je úradný akt , ktorý predchádza vydaniu stavebného povolenia stavbe diela. Stavba realizovaná bez právoplatného stavebného povolenia je nelegálna a stavebný úrad môže nariadiť sankciu a odstránenie stavby.

Žiadosť o vydanie stavebného povolenia sa podáva na príslušnom stavebnom úrade (miestny a obecný úrad) a to vo forme predpísaného tlačiva spolu s ďalšími dokumentmi V žiadosti o vydanie stavebného povolenia investor stavebnému úradu špecifikuje okrem základných identifikačných údajov stavebníka a stavby aj lehotu zahájenia a ukončenia výstavby a spôsob realizácie stavby.

V stavebnom konaní sa posudzuje úplnosť a správnosť údajov, projektová dokumentácia (projektant je účastníkom konania) a podmienky určené v rozhodnutí o umiestnení stavby. Ak sú dodržané všetky podmienky územného rozhodnutia, príslušné technické normy a ďalšie právne predpisy, stavebný úrad vydá stavebné povolenie. Po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia môže stavebník začať s realizáciou stavby.

Aké doklady potrebujem k vybaveniu stavebného konania?

Pokiaľ zákon alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, stavebné povolenie sa vyžaduje pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebno-technické riešenie, účel a čas trvania, okrem drobných stavieb a udržiavacích prác. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, napr. pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

Tzv. ohláška postačuje pri stavbách definovaných ako drobné stavby. Drobné stavby sú stavby, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m (napr. kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby odpadkov, atď.).

Inštitút a úradný akt ohlášky sa používa tiež pri stavebných úpravách, ktorými sa nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozuje sa verejný záujem spoločnosti, pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou.

Aké doklady potrebujem k ohláseniu drobnej stavby?

• pri oprave fasády, oprave a výmene strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmene odkvapových žľabov a odtokových zvodov, oprave oplotenia a výmene jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa
• pri oprave a výmene nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných nenosných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien (ak sa nemení tvar a ich počet), dverí a schodišťových zábradlí
• pri údržbe a oprave technického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí, ak sa tým nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie
• pri výmene zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň
• pri maliarskych a natieračských prácach

Je úradný akt , ktorý predchádza ukončeniu realizácie stavby. Týmto rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby. V kolaudačnom konaní stavebný úrad skúma, či bola stavba zrealizovaná podľa schválenej projektovej dokumentácie a či sú splnené všetky zákonné podmienky pre výstavbu.

V prípade, že ste urobili zmeny oproti schválenej projektovej dokumentácii v stavebnom povolení, budete potrebovať povolenie zmeny stavby pred jej dokončením. Žiadosť o povolenie zmeny stavby pred jej dokončením obsahuje popis zmien a ich porovnanie so stavebným povolením a overenou projektovou dokumentáciou.

Pokiaľ sú všetky overené podmienky splnené a účastníci konania nevyjadrili ďalšie pripomienky, stavebný úrad v zákonnej lehote vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom povolí užívanie stavby. V rozhodnutí ešte stavebný úrad uvedie podmienky, za ktorých povoľuje užívanie stavby.

Aké doklady potrebujem k vybaveniu kolaudácie?

Ku kolaudácii musí mať stavba hotovú strechu s odvodnením a bleskozvodom, komíny, okná a dvere, všetky inštalácie, sanitárne predmety v kúpeľniach, povrchové úpravy stien, stropov a podláh, schodisko a balkóny so zábradliami a všetky prípojky inžinierskych sietí s meracími miestami.

Ak sa počas výstavby zmenila poloha alebo veľkosť niektorých projektovaných konštrukcií, popr. ak niekde pribudla alebo sa nerealizovala priečka či dvere, treba požiadať projektanta o vypracovanie projektu skutočného vyhotovenia stavby.

Ak nemáte stavbu do ukončenia platnosti stavebného povolenia ukončenú, je potrebné písomnou žiadosťou na stavebnom úrade predĺžiť platnosť.

Po obdržaní kolaudačného rozhodnutia Vás čaká:

• zaevidovanie stavby na obecnom úrade, ktorý vydá rozhodnutie o pridelení súpisného čísla stavbe
• požiadanie príslušného katastra nehnuteľností o zápis stavby do katastra nehnuteľností
• zaevidovanie novostavby aj pre účely priznania dane z nehnuteľnosti. Na základe nového listu vlastníctva so zapísanou stavbou ste povinný prihlásiť sa príslušnému správcovi dane za účelom priznania dane z nehnuteľnosti
• zabezpečenie dodávky energií, vody, likvidácie pevného komunálneho odpadu a.splaškov
• požiadanie mestského úradu, odbor evidencie obyvateľstva o zmenu trvalého bydliska

Je úradný akt pod ktorým sa rozumie usporiadanie vlastníckych práv pri akejkoľvek zmene vlastníctva nehnuteľností od kúpy, predaja, darovania, deľby nehnuteľností.

vyporiadavanie vlastníctva zahŕňa:

• zlučovanie drobných nehnuteľností do väčšieho celku
• rozdelenie väčšieho celku na menšie
• rozdelenie objektov s viacerými podielovými spoluvlastníkmi na samostatné vlastníctvo jednotlivých subjektov
• rozdelenie pozemkov s viacerými podielovými spoluvlastníkmi na samostatné vlastníctvo jednotlivcov jednotlivých menších pozemkov
• iné špecifické prípady úpravy vlastníctva

Tzv. čierna stavba rozhodne nedoporučujeme. Ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia, alebo v rozpore s ním, začne z vlastného podnetu konanie a vyzve vlastníka stavby, aby v určenej lehote predložil doklady o tom, že sa stavba môže dodatočne povoliť a nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými zákonom a osobitnými predpismi.

Sankcie.

• Na základe zistení môže stavebný úrad nariadiť stavbu odstrániť na náklady investora.
• Stavebný úrad investorovi určí pokutu za porušenie stavebného zákona. Problémom môže byť nesúhlas správcov sietí na napojenie stavby z dôvodu .. nedostačujúcej kapacity príslušnej siete.
• Keďže účastníkmi konania sú aj susedia dotknutého pozemku, na ktorom stavba stojí, rovnako nemusia súhlasiť s umiestnením, výškou stavby, alebo percentom zastavanosti.
• Okrem iných komplikácií sa Vaše náklady na správne poplatky zdvojnásobia.

1. Územné rozhodnutie
2. Stavebné povolenie
3. Zmena stavby pred dokončením
4. Povolenie terénnych úprav, prác a zariadení
5. Kolaudačné rozhodnutie
6. Zmena v užívaní stavby
7. Nariadenie údržby stavby
8. Nariadenie nevyhnutných úprav
9. Nariadenie odstránenia stavby
10. Povolenie odstránenia stavby
11. Dodatočné povolenie stavby
12. Nariadenie zabezpečovacích prác vlastníkovi
13. Nariadenie vypratania stavby ohrozujúcej život
14. Rozhodnutia na uloženie pokuty
15. Rozhodnutie o vyvlastnení
16. Vodoprávne povolenie
17. Vyňatie z pôdneho fondu

Stavebný pozemok je časť územia, ktorá nadobúda z hľadiska svojho funkčného využitia charakter stavebného a tento je určený na zastavanie právoplatným schváleným územným plánom obce, schváleným územným plánom zóny, alebo právoplatným územným rozhodnutím.

Iné právo k pozemkom a stavbám pre účely konaní podľa stavebného zákona sa považuje:

• právny vzťah k pozemku alebo stavbe založený nájomnou zmluvou, ak z nej vyplýva právo uskutočniť na pozemku stavbu alebo zmenu stavby (zo zmluvy musí vyplývať aj rozsah stavebnej činnosti na pozemku, resp. stavbe, ktoré sú predmetom nájmu)
• právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu, vyplývajúce z dohody o budúcej kúpnej zmluve z dohody musí vyplývať aj rozsah stavebnej činnosti na pozemku, resp. stavbe, ktoré sú predmetom dohody o budúcej kúpnej zmluve
• právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom alebo stavbou, ktoré bolo zriadené v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. V prípade.vecného bremena zriadeného zmluvne, zmluva o zriadení vecného bremena podlieha vkladu do katastra nehnuteľností
• právo vyplývajúce z iných právnych predpisov, napr. zákona o verejnom záujme, verejných vodovodoch a kanalizáciách, zákona o elektronických komunikáciách, zmluva o výstavbe, vstavbe alebo nastavbe pri stavbách a zmenách stavieb bytových domov.

• projektovú dokumentáciu pre územné rozhodnutie
• list vlastníctva, prípadne iné právo k pozemku
• zoznam účastníkov konania vrátane listov vlastníctva vlastníkov dotknutých susedných pozemkov
• situáciu osadenia stavby na pozemku, vrátane odstupov od hraníc pozemkov a od susedných stavieb v prípade potreby a s výškovým vyznačením
• kópiu z katastrálnej mapy
• stanoviská, súhlasy, posúdenia, prípadne rozhodnutia dotknutých orgánov štátnej správy a iných inštitúcií vydávaných podľa osobitných predpisov
• poverenie na zastupovanie (vyžaduje sa vtedy, ak niekoho poveríte na vybavenie veci)

• preukaz totožnosti občana alebo štatutárneho zástupcu, pri podaní firmy jej identifikačné doklady (výpis zo živnostenského registra alebo výpis z obchodného registra)
• kompletná projektová dokumentácia, ktorá obsahuje sprievodnú správu, súhrnnú technickú právu, celkovú situáciu stavby (zastavovací plán) s udaním zastavanej plochy a kótami rozmerov stavby s vyznačením hraníc pozemkov a s vyznačením kót vzdialeností s hranicami susedných nehnuteľností a návrhom prípojok na inžinierske siete, dokumentácia a stavebné výkresy, ktoré obsahujú architektonicko-stavebné riešenie, statiku, zdravotechniku, vykurovanie, elektroinštaláciu a bleskozvod, požiarne zabezpečenie stavby, plynoinštaláciu a projekty rozvodov inžinierskych sietí, a to elektriny, vody, plynu, kanalizácie alebo žumpy, projekt organizácie výstavby
• kópiu z katastrálnej mapy v mierke 1:1000, ktorý vydá katastrálny úrad (originál nesmie byť starší ako 6 mesiacov) so zakreslením a okótovaním objektu projektantom
• mená a adresy účastníkov konania, teda všetkých vlastníkov susedných nehnuteľností s informačnými listami vlastníctva. Vyhlásenie vlastníkov susedných nehnuteľností, ak nie sú dodržané vzdialenosti od susedných nehnuteľností v zmysle stavebného zákona
• názov a adresa projektanta s osvedčením (preukaz spôsobilosti)
• názov a adresa stavebného dozora s fotokópiou oprávnenia v prípade realizácie stavby svojpomocne
• názov a adresa dodávateľa stavby s fotokópiou oprávnenia na vykonávanie stavebnej činnosti v prípade, že sa stavba bude realizovať dodávateľsky
• list vlastníctva (nie starší ako 3 mesiace) na preukázanie vlastníckeho práva k pozemku určeného na výstavbu, alebo iný právny dokument oprávňujúci použiť pozemok na výstavbu
• právoplatné územné rozhodnutie, resp. záväzné stanovisko pre umiestnenie stavby (vydá ho oddelenie územného rozvoja príslušného miestneho alebo obecného úradu), pokiaľ sa nejedná u zlúčené územné a stavebné konanie
• zakreslené siete v kópii s katastrálnej mapy
• vyjadrenia miesto príslušných správcov sietí k projektovej dokumentácii
• vyjadrenie Obvodného pozemkového úradu
• vyjadrenie Okresného riaditeľstva hasičského a záchranného zboru,
• vyjadrenie Obvodného úradu životného prostredia z hľadiska odpadového hospodárstva, ochrany prírody a krajiny a ochrany vôd
• povolenie stavby malého zdroja znečisťovania ovzdušia
• povolenia zriadenia vjazdu na miestu komunikáciu v niektorých prípadoch
• iných inštitúcií podľa druhu, povahy a miesta stavby ako napr.: Letecký úrad SR, Železnice SR, Pamiatkový úrad SR, Regionálny úrad verejného zdravotníctva, Policajný zbor SR a iné podľa požiadavky Stavebného úradu
• poverenie na zastupovanie (vyžaduje sa vtedy, ak niekoho poveríte na vybavenie veci)

• preukaz totožnosti občana alebo štatutárneho zástupcu firmy, pri podaní firmy jej identifikačné doklady (výpis zo živnostenského registra alebo výpis z obchodného registra)
• doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k stavbe (napr. list vlastníctva)
• kópia z katastrálnej mapy
• jednoduchý situačný výkres drobnej stavby (v dvoch vyhotoveniach), ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb a stavebné riešenie stavby
• jednoduchý technický opis stavby
• prehlásenie stavebného dozora alebo dodávateľa
• vyjadrenie správcov sietí pri prípojkách
• vyjadrenie vlastníkov susedných nehnuteľností

• preukaz totožnosti občana alebo štatutárneho zástupcu, pri podaní firmy identifikačné doklady (výpis zo živnostenského registra alebo výpis z obchodného registra)
• právoplatné stavebné povolenie
• projektová dokumentácia overená v stavebnom konaní
• geometrický plán so zákresom skutočného vyhotovenia stavby
• príslušné revízne správy (voda, kanalizácia, plyn, elektrina a iné podľa požiadavky)
• certifikáty použitých stavebných výrobkov
• doklad o spracovaní a odstránení odpadu vzniknutého pri výstavbe

• preukaz totožnosti občana alebo štatutárneho zástupcu firmy (občiansky preukaz, prípadne cestovný doklad), pri podaní firmy jej identifikačné doklady (výpis zo živnostenského registra alebo výpis z obchodného registra)
• doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k stavbe (napr. list vlastníctva),
• kópia z katastrálnej mapy
• technologický postup
• pôdorys stavby
• stavebný dozor resp. zhotoviteľ
• vyjadrenie z hľadiska odpadového hospodárstva

Ako si vybrať realitnú kanceláriu ?

• Preverte si, či oprávnenie a odbornosť. Nechajte si predložiť výpis z obchodného registra alebo živnostenské oprávnenie na výkon sprostredkovania predaja a kúpy nehnuteľností (nestačí len bežná sprostredkovateľská činnosť). Informácie nájdete aj na webových stránkach obchodného registra www.orsr.sk alebo živnostenského registra www.zrsr.sk.
• Overte si históriu spoločnosti.
• Neskladajte neopodstatnené zálohy realitným sprostredkovateľom.
• Nespolupracujte s realitnými sprostredkovateľmi, ktorí si s Vami vopred nedohodnú jasné podmienky predaja alebo kúpy nehnuteľnosti a nepodpíšu s Vami sprostredkovateľskú zmluvu.
• Presne si dopredu zašpecifikujte hranice ceny a podmienky provízie sprostredkovateľa.
• Žiadajte komplexný servis vrátane zabezpečenia právnych služieb ohľadom zmluvy, vkladu do katastra a iné. Ušetríte na poplatkoch u iných subjektov.
• Navštívte realitného sprostredkovateľa u neho v kancelárii. Stabilné sídlo a pevná adresa je indíciou serióznosti. Ak ju nemá, ťažko ho budete hľadať v prípade problémov.

Dobrý maklér má tieto znaky

• Vie pružne reagovať na Vašu požiadavku.
• Pohotovo sa orientuje v legislatíve
• Vie zabezpečiť vypracovanie zmlúv (kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, zmluvy o budúcich zmluvách, nájomné zmluvy, návrh na vklad do katastra, znalecké posudky).
• Pohotovo Vás informuje, aké doklady a dokumenty (vyhlásenia správcov, zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti, listy vlastníctva, snímky z katastrálnych máp a i.) budete potrebovať .
• Ovláda postupy a problematiku predaja prostredníctvom akéhokoľvek úveru.

Ako si vybrať projektanta ?

Projektant je osoba s príslušným odborným vzdelaním a autorizáciou na základe zákona o autorizovaných architektoch a autorizovaných stavebných inžinieroch.

Pri voľbe architekta (projektanta) je dobré tak ako pri každom inom výbere, brať do úvahy referencie, ktoré architekt realizoval. Tie môžu byť obrazom profesionality.Najlepší je osobný kontakt. Dá Vám to príležitosť lepšie sa spoznať a odovzdať si informácie pružnejšie. Zmluva s architektom na vypracovanie projektovej dokumentácie pomáha predísť možným nedorozumeniam.

Dobrý projektant má tieto znaky

• Má svoj jasný a odborne podopretý názor na zásadné otázky, vychádza v ústrety, ale nepoddáva sa ľahko nevhodným požiadavkám investora.
• Je odborne zdatný, má prehľad a dokáže aj technicky zložitejší problém vysvetliť klientovi tak, aby mal jasno vo všetkých otázkach.
• Nerobí len technické výkresy, ale je ochotný a schopný dodať komplexný.návrh a projekt vo vykonávacej úrovni, ktorého cieľom je čo najlepší vzťah dizajnu,.technologickej a materiálnej náročnosti a ceny.
• Zváži množstvo aspektov (terén, orientáciu vzhľadom k svetovým stranám, miestnu architektúru, potreby budúcich obyvateľov, ako aj predpisy a normy súvisiace s výstavbou objektov v danej lokalite, atď.), aby našiel čo najlepšie možné riešenie

Ako vybrať projektanta ?

• Nechajte si projektanta doporučiť od známych na základe ich spokojnosti
• Povedzte architektovi všetky svoje požiadavky a pripomienky hneď na začiatku.
• Nerobte prehnané kompromisy.
• Snažte sa v priebehu vypracovávania projektu zásadne nemeniť zadanie.
• Vyžadujte, aby architekt zabezpečil všetky fázy projektu t.j.štúdiu, projekt pre stavebné.povolenie a realizačný projekt.
• Presvedčte sa, že je architekt poistený proti škodám zavineným chybou projektu.